در اسفند ماه سال 1345 شمسی، از طرف «سازمان برنامه» مهندسین مشاور معمار و شهرساز امکو، با همکاری شرکت مشاورین بین المللی دکسیادیس، مأمور مطالعه وضعیت سواحل و گردشگری کرانه های دریای خزر شدند.  منطقه مورد مطالعه از شمال به دریای خزر، از غرب به شهرستان آستارا و از شرق به شهرستان گرگان و از جنوب به سلسله جبال البرز تا ارتفاع 1500 متر محدود می شود.

منطقه مورد مطالعه به شکل نعل، در سواحل جنوب دریای خزر واقع شده که از جنوب و مغرب و مشرق به سلسله جبال البرز و دشت هایی که به دریای خزر و دامنه های کوه البرز است محدود می شود. طول منطقه مورد مطالعه 600 کیلومتر است و عرض آن بین حداقل 6 کیلومتر و حداکثر 90 کیلومتر، با مساحت تقریبی 5/1 میلیون هکتار است.

در این مطالعات، طول ساحلی دریای خزر به 5 بخش زیر، که هر کدام شامل شهرهایی است تقسیم شده است:

- آستارا، بندر پهلوی (انزلی)

- بندر پهلوی (انزلی)، رشت، لنگرود، رامسر

- رامسر، شهسوار (تنکابن)، چالوس، نوشهر، علمده

- علمده، بابلسر، بابل، شاهی (قائم‌شهر)، ساری، فرح آباد

- فرح آباد، بهشـهر، بندر شاه (بندر ترکمن)، گرگان

هدف از مطالعات توریستی سواحل دریای خزر به شرح زیر است؛

مهمترین هدف مورد توجه سازمان برنامه در تعریف این پروژه، بررسی وضعیت سواحل و توریسم است تا این سواحل از نظر تأسیسات و تسهیلات توریستی و وضع مالکیت ها و ارائه یک سیاست کلی توسعه توریستی برای منطقه کرانه های دریای خزر ارتقا یابد.

الف) برنامه‌ریزی کامل توسعه در زمینه های توریسم، کشاورزی، صنایع، کار، شرایط اجتماعی و ... که با توجه به توانایی و قابلیت توسعه این منطقه و همچنین با توجه به سیاست ملی که در این توسعه موثر است، تنظیم می شود.

ب) توزیع صحیح و منطقی جمعیت در نواحی شهری و روستایی منطبق بر نمونه های صحیح مساکن شهری و روستایی

ج) برنامه ریزی هماهنگ توسعه جوامع روستایی و شهری که اختلاف بین منطقه مزبور را از نظر استاندارد زندگی و عدم تعادل بین شرایط زندگی روستایی و شهری تقلیل دهد.

د) توسعه شبکه های ارتباطی و سایر تأسیسات زیربنایی اجتماعی به صورت هماهنگ با نحوه توسعه منطقه

ه) مسئله بسیار مهم توریسم منطقه مزبور در چارچوب مطالعات منطقه‌ای بررسی خواهد شد و طرح توسعه توریستی در رابطه ناگسستنی آن با شرایط منطقه‌ای (که به صورت طرح جداگانه تهیه می گردد) توسعه منطقه را از نظر توریسم که بخشی بسیار با اهمیت از نظر اقتصادی و اجتماعی محسوب می شود، روشن می‌سازد.

و) توسعه منطقه در چارچوب طرح‌ریزی منطقه ای سرمایه‌گذاری زیادی را لازم دارد؛ بنابراین در طرح‌ریزی منطقه‌ای کرانه‌های دریای خزر امکانات سرمایه‌گذاری و همچنین کمک های مالی را که می‌توان از منابع ملی کسب نمود، در نظر می‌گیرد.

ز) طرح جامع منطقه ای و توسعه توریستی کرانه های دریای خزر طرحی قابل انعطاف خواهد بود و آمادگی برای تجدید نظرهای دوره ای و لازم را خواهد داشت تا مانند هر طرح منطقه ای دیگر همواره منطبق با آخرین روش های متداول از نظر مشخصات اقتصادی باشد.

در فرایند این مطالعات، مطالعه وضع موجود شامل 7 مرحله کلی بوده است:

1- مالکیت زمین ها: نوع و میزان مالکیت های ساحلی (خصوصی، دولتی)

2- قیمت اراضی: بررسی علل افزایش و یا کاهش قیمت زمین در منطقه ساحلی

3- وضعیت مساکن ساحلی: پراکندگی یا تراکم ساختمان ها در طول ساحل و نوع معماری و مصالح مصرفی

4- راه های ورودی به ساحل دریا و شرایط پلاژها

5- تأسیسات توریستی موجود: هتل ها، مهمانسراها، متل ها، پانسیون ها و سایر تأسیسات توریستی

6- وضعیت موجود سواحل از نظر پوشش گیاهی، آب و هوا، دریا و کانون های جاذب طبیعی

7- وضعیت منطقه از نظر ارتباطات (جاده ها، راه آهن، بنادر و راه های دریایی، راه های هوایی و فرودگاه)

پس از انجام مطالعات زمینه ای فوق، تجزیه و تحلیل شرایط منطقه برای توسعه توریست، مطابق مراحل زیر صورت گرفته است:

الف) بررسی قوه و استعداد توریستی منطقه بر اساس تحقیقات زیر:

       - توریسم در کشورهای مجاور، رشد توریسم و مبدا و مقصد آن

       - توریسم در ایران، میزان رشد، مبدأ ترافیک توریست فصلی، نوع وسایل مسافرت

       - توریسم محلی، مقدار توریست، مبدا و مقصد آنها، حد متوسط زمان توقف گردشگران

ب) تجزیه و تحلیل مطالعات انجام شده در مرحله اول و پیشنهاد مقرراتی جهت استفاده صحیح از زمین های ساحلی به منظورهای مختلف، به خصوص از نظر توسعه توریسم

ج) حفاظت از زیبایی های طبیعت در منطقه ساحلی و پیشنهاد روش های کلی حافظت و نگهداری

در فرایند مطالعات توسعه گردشگری کرانه های دریای خزر، جنبه های مختلف مطالعه توریستی مستلزم همکاری مهندسین و متخصصین مختلف، از جمله اقتصاددان، جامعه شناس، معمار، شهرساز، مهندسین ساختمان، متخصصین امور توریستی و ... است. همچنین بازدیدهای مکرر از دریای خزر و مباحثات متعدد با مسئولین امر صورت گرفت تا نظرات و طرح های مربوط به توریسم در ایران حاصل شود. از آنجا که توسعه توریستی نمی تواند فقط بستگی به منابع تاریخی و طبیعی موجود داشته باشد، ضمن ارزشیابی منابع موجود می باید به خواسته ها و آنچه مورد رجحان سیاحان است، توجه شود. برای کشف این خواسته ها، امکو با همکاری دوکسیادیس مصاحبه های متعددی را با مردم، گردشگران و موسسات بزرگ مسافرتی در دنیا انجام داده است.